NYHETER
TAKST - BOLIG
23.06.2021
Ny forskrift som gjør bolighandelen tryggere
I forbindelse med endringene i avhendingsloven er det utarbeidet en forskrift om godkjente tilstandsrapporter. Formålet med både endringene i avhendingsloven og den nye forskriften med krav til tilstandsrapporter, er å gjøre bolighandelen tryggere. Regjeringen har vedtatt at både lovendringene og forskriften trer i kraft fra 1. januar 2022. Les videre for å vite hva den nye forskriften får av betydning for ditt boligkjøp eller boligsalg.
Det du trenger å vite om forskriften:
Endringene i avhendingsloven og ny forskrift gir en tryggere bolighandel
Avhendingsloven regulerer kjøper og selger sine rettigheter og plikter ved boligsalg. Ved utarbeidelsen av avhendingsloven var formålet å hindre rettstvister. Etter loven trådte i kraft, økte imidlertid antall tvister knyttet til fast eiendom.
De nye endringene i avhendingsloven og den nye forskriften til denne, skal bidra til å gjøre bolighandelen tryggere, og på denne måten senke antallet tvister som oppstår etter kjøp og salg av fast eiendom.
Endringene i avhendingsloven innebærer blant annet at selger ikke kan ta et generelt forbehold om at boligen selges «som den er». Til forskjell fra hvordan loven er utformet i dag, vil noe av risikoen for skjulte feil og mangler dermed flyttes fra kjøper til selger.
Den nye forskriften til avhendingsloven stiller krav til hva en tilstandsrapport ved boligsalg skal inneholde. Ved å stille strengere og universelle krav til hva som anses som en godkjent tilstandsrapport, vil man legge til rette for at flere skjulte feil og mangler avdekkes før kjøper inngir sitt bud, istedenfor at dette oppdages etter at boligen er overtatt.
I kombinasjon vil altså lovendringen og den nye forskriften gi selger en sterk motivasjon til å innhente en forskriftmessig tilstandsrapport, og få mest mulig informasjon om eiendommen opp på bordet forut for et salg.
Regjeringen har vedtatt at både lovendringene og forskriften trer i kraft fra 1. januar 2022.
Hvem gjelder forskriften for?
Forskriften er rettet mot takstmenn og deres arbeid med å utarbeide tilstandsrapporter ved eiendomssalg. Forskriften gjelder avhending av helårs- og fritidsbolig, når kjøper er en forbruker.
Dersom selger bestiller en rapport fra en takstmann som skal oppfylle forskriftens krav, er det i utgangspunktet takstmannens jobb å påse at alle forhold som listes opp i forskriften blir vurdert og kommunisert tydelig i rapporten.
Det er i dag mulig for en kjøper å rette sitt krav mot takstmannen som har gitt uriktig eller manglende opplysning i en tilstandsrapport, men som oftest velger kjøper å rette sitt krav direkte mot selger.
Ved at det stilles enda strengere krav til hva som anses som en godkjent takstrapport, vil nok dette også gi takstmannen et større ansvar for å sørge for å utføre en skikkelig og forskriftmessig jobb med tilstandsrapporten for å ikke selv havne i erstatningsansvar.
Hva sier forskriften?
Formålet med forskriften
I forskriften § 1-1 står det følgende om forskriftens formål:
«Formålet med forskriften er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp.»
Rapporten skal ha et klart språk
En annen viktig presisering som kommer frem, er kravet om klart språk. I forskriften § 1-4 står det at takstmannen skal formidle resultatet av sine observasjoner og undersøkelser på en tydelig og forbrukervennlig måte. Det er ikke alltid slik i dag, da takstmenn ofte kan bruke ord og utrykk som kun en fagmann vil forstå betydningen av.
Hva kjøper regnes for å kjenne til
Dersom takstmannen har utarbeidet en tilstandsrapport som oppfyller kravene i den nye forskriften, skal kjøper regnes for å kjenne til de omstendigheter som går tydelig frem av rapporten.
Digitalt «servicehefte» for fast eiendom
En annen spennende regel i forskriften er muligheten for at Direktoratet for byggkvalitet kan bestemme at rapportene skal utarbeides elektronisk, og at det skal legges til rette for deling og bruk. Poenget er at man over tid ønsker å få på plass en ordning hvor informasjonen om en bolig kan følge boligen over tid og at eier til enhver tid kan ha en form for «servicehefte» på samme måte som man har for biler i dag.
Hvordan undersøkelsene skal skje
I dag er det meget vanlig å ha tilstandsrapporter som er utarbeidet på undersøkelsesnivå 1. Dette innebærer at takstmannen gjennomfører en befaring av eiendommen på en lettere og mer overfladisk måte. Dette medfører igjen at det er en del feil og mangler en takstmann ikke avdekker ved sin vurdering av eiendommen.
I § 2-1 fastsetter forskriften imidlertid at takstmannen i større grad skal ta målinger av bestemte bygningsdeler, borre hull og gjøre inngrep i konstruksjonen for å avdekke mest mulig, og ikke minst også flytte på løsøre og installasjoner for å komme til installasjoner og rom som skal undersøkes.
Minstekrav til tilstandsrapporter
Videre i forskriftens kapittel 2 er det fastsatt en utfyllende liste over hvilke rom og installasjoner som skal undersøkes, hvordan disse skal undersøkes, hvilke funksjonstester som skal foretas, samt hvilken informasjon som må innhentes fra selger og som må fremkomme tydelig i tilstandsrapporten. Dette er en rekke detaljerte krav som klart vil medføre at vi vil se enda mer detaljerte og omfattende tilstandsrapporter enn tidligere.
Eksempelvis er undersøkelse av det elektriske anlegget ofte noe en alminnelig takstmann i dag ikke vurderer i det hele tatt eller skriver noe særlig om i sin tilstandsrapport. Som oftest beskrives kun det som visuelt observeres, og det vises til at kjøper selv må innhente en vurdering fra en elektrotakstmann. Dette er det sjeldent kjøpere gjør om ikke de får en form for indikasjon på at noe faktisk er galt.
I den nye forskriftens § 2-18 blir takstmenn blant annet ansvarlig for å finne ut når det lokale el-tilsynet sist gjennomførte tilsyn, og hva som var resultatet av tilsynet. Dette for å kunne avklare om det er behov for å innhente bistand fra en kvalifisert elektrofaglig person for å kontrollere det elektriske anlegget. I tillegg er det en rekke andre forhold som takstmannen også blir pålagt å undersøke selv og spørre selger om angående det elektriske anlegget.
Klargjøring av betydningen av tilstandsgrad og anslag på utbedringskostnader
I dag er det vanlig praksis at takstmenn gir tilstandsgrad på de bygningsdelene som vurderes. Dette videreføres også i ny forskrift.
Det som er nytt og som det er svært uvanlig å se i dagens tilstandsrapporter, er at takstmenn nå på en tydelig måte blir pålagt å redegjøre for årsaken til og konsekvensene av at et rom eller en bygningsdel er gitt tilstandsgrad 2 eller 3 (som gis når en bygningsdel har vesentlige eller store/alvorlige avvik). Hensikten her er å gjøre kjøper i bedre stand til å forstå, vurdere og ta inn over seg hva de aktuelle avvikene faktisk kan innebære og således ta et mer informert valg om dette er en risiko kjøper vil overta ved å kjøpe boligen.
Et annet forhold som er helt nytt, er at takstmannen nå blir pålagt å gi et sjablonmessig anslag på hva det vil koste å utbedre et rom eller bygningsdeler som gis tilstandsgrad 3.
Det er ikke sjelden at kjøpere ikke forstår eller vet hva det innebærer å eksempelvis utbedre et bad som er lekk eller skifte et elektrisk anlegg. Når man i en slik tilstandsrapport får en indikasjon på hvilke kostnader det kan bli tale om, er dette viktig informasjon som kjøper kan ta med i vurderingen av om han eller hun vil kjøpe eiendommen og til hvilken pris.
Ny avhendingslov
11.06.2021
Skjerper kravene til boligselgere i ny forskrift
Regjeringen har vedtatt en forskrift som skal sørge for bedre informasjon om boligen ved kjøp og salg.
Forskriften skal sammen med tidligere vedtatte endringer i avhendingsloven, som regulerer kjøp og salg av bolig, gjøre bolighandelen tryggere, melder regjeringen i en pressemelding. Både lovendringene og forskriften trer i kraft 1. januar 2022.
Forskriften krever at boligen før handelen blir undersøkt for fukt, og hvis det er mer en fem år siden boligen hadde eltilsyn, krever forskriften en undersøkelse av det elektriske anlegget. Undersøkelsene må gjøres av en bygningssakkyndig, som også får plikt til å melde om åpenbare mangler, for eksempel ulovlige bruksendringer eller mangel på rømningsvei.
– Lovendringene og forskriften vil til sammen gi selgeren sterke insentiver til å innhente en forskriftsmessig tilstandsrapport, sier justisminister Monica Mæland (H) i pressemeldingen.
Forbrukerorganisasjonen Huseierne er glade for de nye reglene, som de mener vil være til gode for både de som selger og kjøper bolig.
– Klare regler om hva som skal undersøkes når man skal dokumentere en bolig ved salg er viktig for forbrukerne, sier Morten Andreas Meyer, generalsekretær i Huseierne.
– Dette gir en trygghet for selgere om at boligen de skal selge er godt dokumentert, og det gir kjøpere en trygghet om at de får grundig beskrivelse av det de skal kjøpe, fortsetter Meyer.
- Forskriften finner du her.
Vertikon Takst
Hjelper deg med din bolig
Vertikon Takst
Uavhengig Takstmann - Ingen Bindinger Til Andre Aktører
\
Nå er strømprisen på nytt rekordnivå: – Kan ende med rasjonering
Slik situasjonen er nå må en vanlig husholdning punge ut tre ganger så mye som normalt når strømregningen kommer. Nå kommer kraftanalytiker med advarsel.
Tørt vær, lite vind og lave vannmagasiner får skylden for høye norske strømpriser. Men verre kan det bli, advarer analytiker.
Stian Lysberg Solum, NTB scanpix
Strømprisen sør i landet har ligget på over én krone kilowattimen i 11 av 15 septemberdager så langt. I tillegg til strømmen i seg selv, betaler kundene også et påslag til strømselskapene, samt nettleie og avgifter.
Torsdag ligger strømprisen i Sør-Norge på 1,23 kroner kilowattimen utenom påslag, nettleie og avgifter, ifølge strømbørsen Nord Pool. Det er årets desidert høyeste snittpris, også godt over nivåene midtvinters på starten av året.
For Midt-Norge er prisen 64 øre kilowattimen utenom nettleie, avgifter og påslag til strømselskapene, og 60 øre i Nord-Norge. Prisen er lavere her – blant annet på grunn av bedre magasinfylling og begrenset nettkapasitet sørover.
Tredobbel regning
Rennesund i Thema Consulting sier at de høye prisene i Europa gjør at Norge fortsatt eksporterer til kontinentet.
– Sånn sett må vannkraftprodusentene føle at de har kontroll fortsatt. For det som er litt uvanlig nå er at det er veldig høye spottpriser, og så ligger forward-prisene for resten av høsten og vinteren lavere, og det betyr at kraftprodusentene har incentiv til å produsere nå fremfor å spare på vannet noen måneder, sier Rennesund.
Rennesund har for E24 regnet på hva de høye prisene vil få å si for en normal husholdning nå i september:
«For selve kraften må en husholdning ut med tre ganger så mye som normalt slik situasjonen er nå. For en gjennomsnittlig husholdning betyr det at kostnaden for kraften vil øke fra cirka 500 kr/måned i et normalår med priser på cirka 40 øre/kWh til 1500 kr dersom vi legger dagens spotpris på 113 øre/kwh til grunn. I tillegg kommer nettleie, avgifter og mva.», skriver Rennesund i en e-post.
– Avhengig av våt oktober
Han forklarer at spenningen fremover ligger i værutviklingen.
– Nye magasintall i dag viser at magasinene fortsetter å falle. Nå er vi avhengige av at oktober blir en våt måned, hvis vi ikke skal få en prisøkning, sier han.
Han forklarer at oktober er spesielt viktig, fordi nedbøren da kommer som regn. I november kan det ha blitt kaldt, og dersom nedbøren kommer som snø, får man ikke produsert kraft av den før neste år.
– Så risikoen her er at det fortsatt er tørt og relativt lite vindkraftproduksjon, og da må vi nærme oss de tyske prisene. Trenger vi import så må prisene i Norge være høyere enn det vi ser på kontinentet for at kraften skal flyte til Norden.
– I så fall vil prisen spesielt i Tyskland være det vi skal til, hvis det fortsetter å være tørt. Motsatsen blir hvis det blir våtere, da skal nok prisen noe ned. Men vi venter uansett en vinter med høyere priser enn normalt.
Publisert:
Publisert: 16. september 2021 06:01
Høye priser i Europa
Kraftanalytiker Tor Reier Lilleholt i Volue Insight sier torsdagens prisrekord ikke kommer som en stor overraskelse.
– Dette er bare en fortsettelse av det vi har begynt på, så det er ikke i seg selv noen stor overraskelse at det kommer nye rekorder utover høsten.
Årsaken til de høye prisene i Norge er en kombinasjon av at tørt vær og høye priser i Europa, forklarer Lilleholt.
Bakgrunnen for de høye strømprisene i Europa er i tur at produksjonskostnaden på kull- og gasskraftverkene er høy, med høye kullpriser, gasspriser på rekordnivå og CO₂-priser som har steget videre til rekordnivåer på over 60 euro per tonn.
– Prisene i Europa er langt høyere enn de nordiske og norske, på grunn av ekstreme gasspriser som har gjort nye hopp. Da blir nordiske og norske priser dratt etter hårene av de europeiske prisene. Sånn sett har det ikke skjedd så mye på norsk side, annet enn flere værvarsel som ikke gir så mye nedbør. Dette ser ut til å fortsette en måneds tid, sier han.
Advarer om anstrengt situasjon
Samtidig minner Lilleholt om at forbrukssesongen bare så vidt er i gang.
Oppvarming av hus har knapt vært nødvendig i Sør-Norge frem til nå, men med større behov for fyring er det logisk nok slik at prisene også vil bli høyere.
I tillegg skal den norsk-britiske strømkabelen settes i drift om to uker, noe som kan sende de norske prisen enda høyere.
– Det som er forskjellen nå i forhold til før er at det er massivt høye priser allerede i september. Med de vannmagasinprognosene vi har, så må man snakke om at her kan det bli rasjonering til våren, sier Lilleholt.
– Det betyr at da vil forbruket tvangsutkobles. NVE og Energidepartementet tar over disponeringen av vannet som er igjen i magasinene, og det kan være at de som har stor knapphet vil bli tvunget til å holde igjen på vannet, advarer han.
Lilleholt beskriver en unntakstilstand som fortsatt er langt unna, men han understreker at man må forberede seg på at det kan bli realiteten.
– Det er NVE sin oppgave, allerede nå må de nok begynne med kampanjer om det å spare strøm, og forberede folk på at det kan bli en anstrengt situasjon. Det er lang tid før mars-april, men vi må vente på at snøen i fjellet smelter igjen før vi vet fasiten. Derfor er det veldig usikkert frem til da.
Partner og kraftanalytiker Marius Holm Rennesund i Thema Consulting mener at det fortsatt er relativt lav sannsynlighet for at vi ender opp med rasjonering.
– Men det er klart vi må opp på høyere prisnivåer for å få kraftimport, sier han.
Både han og Lilleholdt mener oktober vil bli en kritisk avgjørende måned for strømprisene. Den neste faktoren er temperaturen gjennom vinteren.
– Jeg har vært i markedet i 25 år og aldri sett så store markedsbevegelser på denne tiden av året før. Det er helt ekstremt. Vi må være forberedt på at dette kan bli mer ekstremt enn man tør å tro på, sier Lilleholt.
Tredobbel regning
Rennesund i Thema Consulting sier at de høye prisene i Europa gjør at Norge fortsatt eksporterer til kontinentet.
– Sånn sett må vannkraftprodusentene føle at de har kontroll fortsatt. For det som er litt uvanlig nå er at det er veldig høye spottpriser, og så ligger forward-prisene for resten av høsten og vinteren lavere, og det betyr at kraftprodusentene har incentiv til å produsere nå fremfor å spare på vannet noen måneder, sier Rennesund.
Rennesund har for E24 regnet på hva de høye prisene vil få å si for en normal husholdning nå i september:
«For selve kraften må en husholdning ut med tre ganger så mye som normalt slik situasjonen er nå. For en gjennomsnittlig husholdning betyr det at kostnaden for kraften vil øke fra cirka 500 kr/måned i et normalår med priser på cirka 40 øre/kWh til 1500 kr dersom vi legger dagens spotpris på 113 øre/kwh til grunn. I tillegg kommer nettleie, avgifter og mva.», skriver Rennesund i en e-post.
– Avhengig av våt oktober
Han forklarer at spenningen fremover ligger i værutviklingen.
– Nye magasintall i dag viser at magasinene fortsetter å falle. Nå er vi avhengige av at oktober blir en våt måned, hvis vi ikke skal få en prisøkning, sier han.
Han forklarer at oktober er spesielt viktig, fordi nedbøren da kommer som regn. I november kan det ha blitt kaldt, og dersom nedbøren kommer som snø, får man ikke produsert kraft av den før neste år.
– Så risikoen her er at det fortsatt er tørt og relativt lite vindkraftproduksjon, og da må vi nærme oss de tyske prisene. Trenger vi import så må prisene i Norge være høyere enn det vi ser på kontinentet for at kraften skal flyte til Norden.
– I så fall vil prisen spesielt i Tyskland være det vi skal til, hvis det fortsetter å være tørt. Motsatsen blir hvis det blir våtere, da skal nok prisen noe ned. Men vi venter uansett en vinter med høyere priser enn normalt.
Publisert:
Publisert: 16. september 2021 06:01